Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Le métier de marchand de biens consiste à acheter et revendre des biens immobiliers pour en tirer profit. Ces biens peuvent être des logements, des fonds de commerce, ou même des parts de sociétés immobilières. Ce statut ne dispose pas d’un cadre juridique spécifique, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire d’avoir un diplôme particulier ou de suivre une formation spécifique pour l'exercer.

Néanmoins, il est essentiel de posséder une bonne connaissance du secteur immobilier, de la construction, ou de la rénovation. Par exemple, si vous vous lancez en tant que marchand de biens rénovateur, vous devrez être capable d’estimer avec précision les coûts et le temps nécessaires pour les travaux.

Il convient également de préciser que bien qu’un agent immobilier ait besoin d’une carte professionnelle, un marchand de biens n’y est pas soumis. Cependant, s’il combine son activité avec la construction ou la rénovation de biens, il devra souscrire une assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale.

Quels sont les critères pour devenir marchand de biens ?

Deux critères principaux doivent être remplis pour être qualifié de marchand de biens :

1. L’exercice habituel de l’activité d’achat-revente

Le caractère "habituel" d’une opération d’achat-revente est jugé en fonction du nombre, de la nature et de l'ampleur des transactions réalisées. Par exemple, acheter un immeuble et le revendre en bloc ne suffira pas à qualifier une activité d’achat-revente comme étant "habituelle". En revanche, diviser ce même bien en plusieurs lots et les revendre est clairement une opération d'achat-revente régulière.

2. L’intention spéculative

Le marchand de biens doit avoir l’intention de réaliser un profit à court terme. Ce critère est essentiel car il permet de distinguer les activités spéculatives de celles purement civiles. Si un investisseur achète des biens immobiliers dans l’objectif de les conserver à long terme, il ne sera pas considéré comme un marchand de biens.

Quels sont les avantages du statut de marchand de biens ?

Le statut de marchand de biens offre plusieurs avantages, notamment :

1. Accessibilité

Pas besoin de diplôme ou de formation spécifique pour exercer ce métier. Seules des connaissances solides en immobilier, rénovation et urbanisme sont nécessaires.

2. Potentiel de rentabilité

En tant que marchand de biens, vous avez la possibilité de réaliser des plus-values substantielles, à condition de bien négocier le prix d'achat et de maîtriser tous les frais annexes (frais de notaires, impôts sur la plus-value, etc.). Une gestion optimale vous permettra de maximiser vos profits.

3. Avantages fiscaux

Le statut permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment en ce qui concerne les frais de notaire et la TVA. En effet, un marchand de biens peut bénéficier d’exonérations de droits de mutation et de taxe de publicité foncière, sous certaines conditions :

• Exonération de droits de mutation : Si l’immeuble acheté est revendu dans un délai de 5 ans et que vous êtes assujetti à la TVA.

• Exonération de taxe de publicité foncière : Si vous entreprenez des travaux de réhabilitation dans les 4 ans suivant l’achat.

Ces avantages permettent de réduire considérablement les coûts liés à l’achat de biens.

Quelle est la fiscalité applicable aux marchands de biens ?

1. L’imposition de la plus-value

La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien immobilier est considérée comme un bénéfice commercial. Elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon la structure juridique choisie (société de personnes ou société de capitaux), l’imposition peut varier. Par exemple :

• Société de personnes (EURL, entreprise individuelle) : La plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu avec des prélèvements sociaux de 17.2 %.

• Société de capitaux (SARL, SAS) : L’impôt sur les sociétés sera appliqué, avec un taux de 15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfices, puis 26,5 % au-delà.

2. La TVA sur l'opération d'achat-revente

En tant que marchand de biens, la vente de certains biens immobiliers peut être soumise à la TVA. Cette dernière peut être calculée sur la totalité du prix de vente ou sur la différence entre le prix d’achat et de vente, selon l'ampleur des travaux réalisés sur le bien.

• Travaux de rénovation légers : La cession n’est pas soumise à la TVA, et vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les travaux effectués.

• Rénovation lourde : Si le bien est remis à neuf (travaux lourds), vous devrez payer la TVA sur la totalité du prix de vente, mais vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux réalisés.

Le marchand de biens peut-il exercer son activité en société ?

Oui, il est possible d’exercer son activité en société, mais certaines structures juridiques sont plus adaptées que d’autres :

• La micro-entreprise : Exclue pour cette activité, car elle ne permet pas de limiter la responsabilité et ne convient pas à l’achat-revente immobilier.

• L’entreprise individuelle (EIRL) : Cette structure vous permet de limiter la responsabilité, mais les bénéfices seront soumis à l’impôt sur le revenu.

• Les sociétés commerciales (EURL, SAS, SARL) : Ces structures sont les plus adaptées. Elles permettent de déduire certaines charges et de facturer de la TVA, mais nécessitent une gestion comptable plus stricte.

• La société civile immobilière (SCI) : Ce n’est pas le cadre le plus adapté pour les marchands de biens, bien qu’une société de construction-vente (SCCV) puisse être envisagée.

Le choix de la structure juridique aura un impact sur la gestion de votre activité, la fiscalité et la limitation de votre responsabilité.

En conclusion, devenir marchand de biens peut s’avérer très lucratif, à condition de bien comprendre les enjeux fiscaux et juridiques de l’activité. L’optimisation des coûts, une gestion rigoureuse des travaux, et un bon choix de structure juridique sont essentiels pour tirer profit de ce métier.