Ce que coûte vraiment de vendre à GenèveEnviron 5 % du prix, et ce n'est pas le notaire

Mis à jour le 19 octobre 2026. Barème de l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Montants Casatax 2026.

La plupart des propriétaires genevois connaissent le chiffre de 4 % : c'est ce que coûte l'achat d'un bien, droits d'enregistrement, registre foncier et notaire réunis. Beaucoup en déduisent, à tort, que vendre coûte à peu près la même chose. Ces 4 % sont payés par l'acquéreur. Le vendeur ne les voit jamais passer. Il paie autre chose : une commission, un impôt sur son gain, parfois une pénalité bancaire. Dans un cas courant, le total se situe autour de 5 % du prix de vente, mais l'écart entre deux situations peut atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs.

Qui paie quoi

Cette répartition correspond à l'usage genevois. Elle n'est pas gravée dans la loi : les parties peuvent convenir d'un autre partage, et cela se voit dans des marchés difficiles ou sur des biens atypiques. En pratique, c'est rare.

La commission de courtage, le poste le plus lourd

Aucun tarif n'est réglementé en Suisse. Le barème le plus souvent pratiqué à Genève est dégressif : environ 5 % sur les premiers 500 000 CHF, 3 % sur la tranche allant jusqu'à 4 millions, puis 2 % au-delà. La TVA de 8,1 % s'ajoute.

Sur une vente à 1 250 000 CHF, cela donne 25 000 CHF sur la première tranche et 22 500 CHF sur la seconde, soit 47 500 CHF hors taxe, et 51 348 CHF TVA comprise. Rapporté au prix, la commission représente 3,8 %.

Deux choses valent d'être sues. La première : ce taux se négocie, et il se négocie d'autant mieux que le bien est cher, parce que le travail du courtier ne double pas quand le prix double. La seconde : confier le bien à plusieurs courtiers en parallèle augmente généralement le taux, chacun sachant qu'il ne sera payé qu'en cas de succès.

Point souvent ignoré : la commission se déduit du prix de vente pour le calcul de l'impôt sur le gain. Elle vous coûte donc, en net, moins que son montant facturé.

L'impôt sur le bénéfice et gain immobilier

C'est l'impôt cantonal sur la plus-value réalisée, souvent abrégé IBGI. Il porte sur le gain, pas sur le prix, et son taux ne dépend que d'une chose : le temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

Entre 10 et 25 ans de détention, le taux reste figé à 10 %. Le palier à 2 %, lui, est récent : il s'applique depuis le 1er janvier 2025.

Ce qui entre dans le calcul

Le gain imposable se calcule ainsi :

Valeur de vente : prix de vente, moins la commission de courtage.
Valeur d'achat : prix d'achat, plus les droits d'enregistrement payés à l'époque, plus les travaux ayant apporté une plus-value.
Gain : la différence entre les deux.

La distinction entre entretien et plus-value est le point qui coûte le plus cher aux vendeurs mal préparés. Repeindre, remplacer un appareil à l'identique, refaire une étanchéité : c'est de l'entretien, et l'administration ne l'admet pas en déduction, qu'il ait été déduit ou non de vos impôts ordinaires. Créer une salle d'eau là où il n'y en avait pas, isoler, ajouter une véranda : c'est de la plus-value, et cela réduit votre gain imposable.

Concrètement : conservez les factures. Quinze ans de travaux justifiés peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers de francs d'impôt en moins, et une facture perdue ne se reconstitue pas.

Le levier que presque personne n'utilise : la date

Puisque le taux dépend de la durée de possession, franchir un palier change le montant d'un coup, pas progressivement. Un vendeur qui signe quelques semaines avant un anniversaire de détention paie le taux de la tranche inférieure sur la totalité de son gain.

Sur un gain de 164 000 CHF, passer de la tranche des 8 ans à celle des 10 ans fait descendre l'impôt de 24 600 à 16 400 CHF : 8 200 CHF pour une question de calendrier. Sur un gain de 400 000 CHF, le même palier représente 20 000 CHF.

Cela ne veut pas dire qu'il faut toujours attendre. Un marché qui se retourne, des intérêts qui courent ou un projet de vie qui n'attend pas peuvent largement dépasser le gain fiscal. Mais la question mérite d'être posée avant de signer, et elle l'est rarement.

Le remploi, si vous rachetez

Si le bien vendu était votre domicile principal et que vous en rachetez un autre en Suisse pour y habiter, l'impôt correspondant à la somme réinvestie n'est pas annulé mais reporté. Vous disposez de cinq ans au maximum pour réaliser le remploi, et la demande se fait par le formulaire de déclaration de vente d'un bien immobilier.

Deux pièges. Si vous avez déjà vendu et payé l'impôt il y a moins de cinq ans, une demande de révision peut encore permettre le remboursement. Et si le nouveau logement cesse d'être votre domicile principal, parce que vous le louez ou le revendez, l'impôt différé redevient exigible.

La pénalité d'hypothèque, le poste qui surprend

Si votre prêt est à taux fixe et que l'échéance n'est pas atteinte, la banque facture une indemnité de résiliation anticipée. Elle se calcule sur la différence entre votre taux et celui que la banque peut obtenir en replaçant l'argent pour la durée restante. Sur une hypothèque SARON ou à échéance proche, elle est souvent nulle. Sur un taux fixe contracté à un niveau élevé avec plusieurs années à courir, elle peut atteindre des dizaines de milliers de francs.

Un conseil tiré d'un cas tranché par l'Ombudsman des banques suisses : demandez le montant par écrit avant de fixer votre prix, et faites-le reconfirmer juste avant la signature. Dans ce cas, le vendeur avait négocié son prix sur la base d'une estimation de 3 300 CHF, puis vu la banque débiter environ 5 000 CHF trois semaines plus tard, après un changement de méthode de calcul. L'Ombudsman a donné raison au client et la banque a remboursé la différence. L'estimation vous engage moins que vous ne le croyez, et la banque davantage.

Les postes mineurs, et ceux qui n'existent pas

Comptez 100 à 150 CHF d'extraits du registre foncier et du cadastre pour une villa. S'ajoutent, selon les cas, le coût de l'estimation, la constitution du dossier de vente et la commercialisation, qu'un courtier mandaté prend en principe à sa charge dans le cadre de sa commission.

Si une cédule hypothécaire a été perdue, sa reconstitution passe par une procédure devant notaire avec publication officielle, qui prend du temps : à vérifier bien en amont de la vente, pas la semaine de la signature.

Enfin, un décompte entre acheteur et vendeur règle le prorata des charges de copropriété, de l'impôt immobilier complémentaire, de l'assurance et du combustible restant. Ce n'est pas un frais, c'est un partage.

Et le certificat énergétique ?

À ce jour, Genève ne conditionne pas la vente d'un logement à la remise d'un CECB. Les cantons de Vaud et de Fribourg l'exigent, et le certificat y doit être remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de l'acte, pour une validité de dix ans. Un vendeur genevois n'y est pas tenu, ce qui ne veut pas dire que le document soit inutile : sur un bien bien isolé, il se transforme en argument. La réglementation énergétique bouge vite, donc si le point est déterminant pour votre vente, faites-le confirmer par l'office cantonal de l'énergie avant la mise en vente.

Un exemple complet

Un appartement de quatre pièces en PPE, acheté 950 000 CHF en 2016, revendu 1 250 000 CHF en 2026, avec 60 000 CHF de travaux à plus-value justifiés par factures.

Le détail du gain : la valeur de vente retenue est de 1 202 500 CHF, soit le prix moins la commission hors taxe. La valeur d'achat est de 1 038 500 CHF, soit 950 000 CHF majorés de 28 500 CHF de droits d'enregistrement payés en 2016 et de 60 000 CHF de travaux. La différence, 164 000 CHF, est le gain imposable.

Sans les factures de travaux, ce gain serait monté à 224 000 CHF et l'impôt à 22 400 CHF. Les 60 000 CHF de justificatifs ont donc valu 6 000 CHF.

En face, l'acquéreur de ce même bien paie environ 50 000 CHF de frais en plus du prix. S'il acquiert pour y habiter et remplit les conditions, la réduction Casatax, jusqu'à 20 924 CHF en 2026 pour un prix inférieur à 1 394 928 CHF, ramène sa facture à un peu plus de 29 000 CHF. Un vendeur bien informé sait que ce point se joue dans la négociation : un acheteur éligible à Casatax a une capacité un peu plus large qu'il ne le pense lui-même.

Questions fréquentes

Combien coûte de vendre un bien immobilier à Genève ?

Comptez environ 5 % du prix de vente pour le vendeur, dans un cas courant. Sur une vente à 1 250 000 CHF, cela représente environ 68 000 CHF : la commission de courtage pour l'essentiel, puis l'impôt sur le bénéfice et gain immobilier, et quelques frais administratifs. Le montant varie surtout selon deux facteurs : la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien, et le type de votre hypothèque.

Le vendeur paie-t-il les frais de notaire à Genève ?

Non. À Genève, les droits d'enregistrement de 3 %, l'inscription au registre foncier de 0,3 % et la rémunération du notaire, soit environ 4 % du prix au total, sont en règle générale à la charge de l'acquéreur. Une autre répartition reste possible mais elle est rare en pratique. Le vendeur assume d'autres postes, qui dépassent souvent ces 4 %.

Comment se calcule l'impôt sur le gain immobilier à Genève ?

Le gain imposable est la différence entre la valeur de vente, prix de vente moins la commission de courtage, et la valeur d'achat, prix d'achat majoré des droits d'enregistrement payés à l'époque et des travaux à plus-value. Le taux dépend de la durée de possession : 50 % en dessous de 2 ans, 40 % dès 2 ans, 30 % dès 4 ans, 20 % dès 6 ans, 15 % dès 8 ans, 10 % dès 10 ans, et 2 % dès 25 ans depuis le 1er janvier 2025. Les frais d'entretien ne sont pas déductibles, contrairement aux travaux qui apportent une plus-value.

Quelle commission de courtage pratique-t-on à Genève ?

L'usage genevois se situe autour de 5 % sur les premiers 500 000 CHF, 3 % sur la tranche suivante jusqu'à 4 millions, puis 2 % au-delà, le tout hors TVA de 8,1 %. Il n'existe aucun tarif réglementé : le taux se négocie, et il se négocie d'autant mieux que le bien est cher. La commission est déductible du gain pour le calcul de l'impôt.

Peut-on reporter l'impôt sur le gain immobilier en rachetant un logement ?

Oui, par le remploi. Si vous vendez votre domicile principal et en rachetez un autre en Suisse, qui devient votre nouveau domicile principal, l'impôt correspondant à la somme réinvestie est reporté. Vous disposez de 5 ans au maximum et la demande se fait par le formulaire de déclaration de vente d'un bien immobilier. Attention : si le nouveau logement est revendu ou mis en location, l'impôt différé devient exigible.

Le certificat énergétique CECB est-il obligatoire pour vendre à Genève ?

À ce jour, le canton de Genève ne subordonne pas la vente d'un logement à la remise d'un CECB, contrairement aux cantons de Vaud et de Fribourg où il est obligatoire et doit être remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de l'acte. La réglementation énergétique évolue : si le point est déterminant pour votre vente, faites-le confirmer par l'office cantonal de l'énergie avant la mise en vente.

Ce que cette page ne remplace pas

Les chiffres ci-dessus sont des ordres de grandeur vérifiables, pas un calcul personnalisé. Votre situation peut relever du négoce professionnel d'immeubles, auquel cas le barème ci-dessus ne s'applique pas. Une succession, une donation, un divorce, une vente entre proches ou un bien en zone de développement obéissent chacun à des règles particulières. Pour un montant qui vous engage, l'administration fiscale cantonale et votre notaire restent les seules sources qui comptent.

Sources

• République et canton de Genève — Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, calcul du montant, barème en vigueur depuis le 1er janvier 2025
• République et canton de Genève — Bénéficier du remploi
• Chambre des notaires de Genève — L'appellation « frais de notaire » est trompeuse, composition et barèmes
• Ombudsman des banques suisses — Calcul de l'indemnité en cas de résiliation anticipée d'une hypothèque à taux fixe, cas 2015/06
• Loi genevoise sur les droits d'enregistrement, art. 8A, pour la réduction Casatax. Montants 2026 indexés, communiqués par le Conseil d'État le 4 février 2026
• Prix au m², Casatax et LDTR dans le canton de Genève