Immobilier à Genèvefrais, Casatax et règles cantonales

Mis à jour en septembre 2026. Les montants évoluent chaque année : vérifiez-les avec votre notaire.

Genève est le marché immobilier le plus tendu de Suisse romande, et aussi le plus réglementé. Avant d'acheter ou de vendre, trois règles cantonales changent concrètement le prix final et le calendrier : les droits d'enregistrement et leur réduction Casatax, les logements en zone de développement, et l'autorisation LDTR pour vendre un appartement. Nous couvrons Genève ville, Carouge, Versoix et l'ensemble du canton.

Prix de vente au m² à Genève

Ce sont des prix de vente réels, pas des prix d'annonce : les appartements en propriété par étages, hors neuf, vendus sur le marché libre en 2024. La médiane coupe les ventes en deux moitiés : la moitié s'est vendue plus cher, l'autre moins cher.

En ville de Genève, la moitié des ventes se situe entre 11 200 et 14 545 CHF/m². Pour le canton, entre 8 983 et 12 881 CHF/m². Les communes avec moins de 20 ventes dans l'année ne sont pas affichées : le chiffre ne serait pas fiable. Pour les villas, la statistique officielle ne publie pas de prix au m² : seule une visite permet une estimation sérieuse.

Chaque commune a sa page, avec son chiffre, le nombre de ventes sur lequel il repose et ce qu'il faut en retenir : prix au m² à Carouge, prix au m² à Cologny, prix au m² à Chêne-Bougeries, prix au m² à Lancy, prix au m² à Versoix, prix au m² à Thônex, prix au m² à Meyrin, prix au m² à Bernex.

Source : OCSTAT, office cantonal de la statistique de Genève, tableau T 05.05.1.4.03, année 2024.

Ce que coûte un achat à Genève

Ces frais s'ajoutent au prix : ils ne sont pas compris dans le montant que vous négociez, et il faut les prévoir en plus de l'apport demandé par votre banque.

La réduction Casatax

Depuis le 1er mars 2026, un acheteur qui acquiert sa résidence principale pour un prix d'au plus 1 394 928 CHF peut obtenir une réduction des droits d'enregistrement de 20 924 CHF au plus, et de moitié sur les frais de la cédule hypothécaire. Conditions : être une personne physique, s'installer dans le logement dans les deux ans, y habiter au moins trois ans, et demander la réduction le jour de la signature chez le notaire. Elle ne peut pas être réclamée après coup.

Exemple : pour un appartement à 1 000 000 CHF, les frais passent d'environ 40 000 CHF à environ 19 000 CHF.

Acheter en zone de développement

Une grande partie des appartements neufs en PPE du canton sont construits en zone de développement. Leurs prix sont contrôlés par l'État pendant dix ans à partir de la première occupation, et pendant cette période le propriétaire doit y habiter lui-même : la location est interdite, sauf dérogation pour juste motif accordée par l'Office cantonal du logement. En cas d'infraction, l'amende peut atteindre 20 % du prix d'acquisition.

Pour un investissement locatif, ces biens ne conviennent donc pas pendant dix ans. Pour une résidence principale, c'est souvent l'accès le plus abordable au neuf à Genève.

Vendre un appartement à Genève

Si votre appartement est ou a été loué, la loi sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR) impose en général une autorisation d'aliéner. L'acte de vente définitif ne peut être signé qu'une fois l'autorisation obtenue et entrée en force, ce qui prend en pratique un à deux mois. Les villas individuelles y échappent en règle générale. Votre notaire vérifie systématiquement ce point ; mieux vaut l'anticiper dans votre calendrier de vente.

Questions fréquentes

Quel est le prix au m² à Genève en 2026 ?

En 2024, la médiane des appartements en PPE non neufs vendus sur le marché libre s'établit à 12 597 CHF/m² en ville de Genève et à 10 853 CHF/m² pour l'ensemble du canton, selon l'OCSTAT. La moitié des ventes en ville se situe entre 11 200 et 14 545 CHF/m². Ce sont des prix de vente réels, pas des prix d'annonce.

Quelles communes genevoises sont les plus chères au m² ?

En 2024, Genève ville (12 597 CHF/m²), Carouge (12 440 CHF/m²), Cologny (12 279 CHF/m²) et Chêne-Bougeries (12 013 CHF/m²) affichent les médianes les plus élevées. Bernex (8 704 CHF/m²) et Meyrin (8 727 CHF/m²) sont les plus abordables parmi les communes comptant assez de ventes.

Combien coûtent les frais d'achat d'un logement à Genève ?

Comptez environ 4 % du prix : 3 % de droits d'enregistrement, et environ 1 % pour le notaire et le registre foncier. Pour un bien à 1 000 000 CHF, cela fait environ 40 000 CHF, avant une éventuelle réduction Casatax.

Qui a droit à Casatax en 2026 ?

Une personne physique qui achète sa résidence principale à Genève, pour un prix d'au plus 1 394 928 CHF, qui s'y installe dans les deux ans et y habite au moins trois ans. La réduction atteint au plus 20 924 CHF et doit être demandée à la signature de l'acte.

Peut-on louer un appartement acheté en zone de développement ?

Non, pas pendant les dix ans de contrôle : le logement doit être occupé comme résidence principale, et la location est interdite sauf dérogation pour juste motif.

Faut-il une autorisation pour vendre un appartement à Genève ?

Oui dans la plupart des cas où l'appartement est ou a été loué : la loi LDTR impose une autorisation d'aliéner avant la signature de l'acte définitif. Les villas individuelles y échappent en général.

Sources

• OCSTAT : prix des transactions immobilières, canton de Genève
• État de Genève : logements en PPE en zone de développement
• Casatax 2026 : barèmes et conditions (Millenium Properties)
• Frais de notaire et droits de mutation 2026 en Suisse romande (Leedy)
• Vente d'un appartement et LDTR à Genève (Leedy)